PARTICULIERS
Comarquage
Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé
À quelles règles doit répondre le montant du loyer d'un logement du secteur privé ? Le loyer d'un logement loué avec bail d'habitation est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les communes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Dans ces communes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location, et lors du renouvellement du bail.
Pour savoir si votre commune est située en zone tendue :
Attention
Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et les communes d'Est Ensemble, de , et du depuis le 25 novembre 2024, appliquent des règles encore plus strictes.
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)
Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois
Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer
Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge).
Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois
Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer.
Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence
Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)
Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois
Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer
Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
Zone tendue
Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme, sous-location.
Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.
Attention
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Il doit le faire en respectant certaines règles.
Attention
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail.
Le propriétaire peut augmenter ce loyer dans certains cas seulement.
La date de signature du bail est déterminante :
Bail signé depuis le 1er juillet 2024
Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
Attention
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence
Ces travaux doivent :
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC .
Attention
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer.
Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
Attention
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer.
Ancien loyer sous-évalué
Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.
À savoir
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 montants suivants :
Attention
Lorsque le logement est classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
Bail signé entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024
Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
Attention
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence
Ces travaux doivent :
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC .
Attention
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
Attention
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
Ancien loyer sous-évalué
Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.
À savoir
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 montants suivants :
Attention
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
Bail signé avant le 24 août 2022
Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
Ces travaux doivent :
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC .
Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :
Ancien loyer sous-évalué
Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :
Le locataire peut contester l'augmentation du loyer en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le litige persiste, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement (démarche est gratuite). En cas d'échec de l'intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
La règle à appliquer dépend de la date de signature du bail :
Bail signé depuis le 1er juillet 2024
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le DPE ).
Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Bail signé entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024
En métropole, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le DPE ). Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE ) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement.
Bail signé avant le 24 août 2022
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Autre zone
Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.
Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition que cela soit prévu dans le bail.
Attention
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Il doit le faire en respectant certaines règles.
Attention
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
- Paiement du loyer d'un logement du secteur privé
- Indice de référence des loyers (IRL)
- Paris : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Est Ensemble : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Lille, Hellemmes et Lomme : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Lyon et Villeurbanne : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Montpellier : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Pays basque : montant du loyer pour un bail d'habitation depuis le 25 novembre 2024
- Plaine Commune : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques
Source : Ministère chargé de l'environnement
- Paiement du loyer d'un logement du secteur privé
- Indice de référence des loyers (IRL)
- Paris : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Est Ensemble : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Lille, Hellemmes et Lomme : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Lyon et Villeurbanne : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Montpellier : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Pays basque : montant du loyer pour un bail d'habitation depuis le 25 novembre 2024
- Plaine Commune : montant du loyer pour un bail d'habitation
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17
Fixation du loyer - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-1
Révision et hausse du loyer - Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l'évolution de certains loyers (d'août 2017 au 31 juillet 2025)
Logement inoccupés durant moins de 18 mois - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 18
Contestation du loyer : article 18 alinéa 3 - Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 sur l'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (annexe)
Liste des communes concernées par l'encadrement des loyers (1er tableau en annexe) - Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privatives