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PARTICULIERS

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Montant du loyer à Paris

Depuis juillet 2019, le loyer inscrit dans un bail d'habitation (y compris bail mobilité) est encadré par des loyers de référence fixés par le préfet. Ces loyers de référence dépendent de la catégorie du logement (location vide ou meublée, nombre de pièces, époque de construction). Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail.

À savoir

Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles. Il s'agit des logements soumis à la loi de 1948 (particuliers) ou conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) (particuliers), des logements sociaux (HLM) (particuliers), des meublés de tourisme (particuliers) et des sous-locations.

1re mise en location

Loyer de base

Le bail doit indiquer les montants suivants :

  • Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

  • Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

  • Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019) - Simulateur
  • Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.

    Complément de loyer

    Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

    Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

    • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

    • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

    Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

    Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

    Attention

    Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

    Comment contester le complément de loyer ?

    Bail d'habitation

    Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

    Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

    Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

      Bail mobilité

      Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

      Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

      Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

        Renouvellement de bail

        Attention

        un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

        À l'approche du renouvellement du bail :

        • Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,

        • Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

        Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

      • Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019) - Simulateur
      • Action en réévaluation de loyer

        Quelles sont les conditions ?

        • Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire. Il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

        • Lorsque le renouvellement a lieu à partir du 24 août 2022, le logement doit être classé A, B, C, D ou E (classement indiqué sur le DPE). À partir de cette date, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté.

        Comment informer le locataire ?

        Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

        Le propriétaire doit lui adresser une notification :

        • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

        • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

        • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

        Cette notification doit contenir les éléments suivants :

        À savoir

        lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.

        Comment contester ?

        Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.

        Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

        • Soit dans le même groupe d'immeubles

        • Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

        Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

        En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers).

        Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection (particuliers) peut être saisi avant la fin du bail.

        Attention

        si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers) pour fixer le nouveau loyer.

        Comment appliquer le nouveau loyer ?

        Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

        La hausse de loyer est étalée :

        • Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)

        • Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an

        Exemple

        Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 € :

        • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

        • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

        • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.

        Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

        • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé (particuliers) si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

        • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

          Action en diminution de loyer

          Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

          Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

          • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail

          • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

          Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

          Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

          • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

          • Soit par acte de commissaire de justice

          • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

          La demande doit contenir les éléments suivants :

          Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.

          Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) avant l'échéance du bail.

          Attention

          si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers).

          Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

          Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.

          Loyer de base

          Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

          Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

          Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

        • Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019) - Simulateur
        • Attention

          Lorsque le bail est signé à partir du 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.

          Loyer non révisé

          Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

          Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL (particuliers) publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision (particuliers) n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

          Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

          Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

          En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

          Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

          Attention

          le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail (particuliers).

          Travaux
          Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

          Conditions

          Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

          Ces travaux peuvent être 

          • des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

          • ou des travaux de mise aux normes de décence (particuliers).

          Ces travaux doivent 

          • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

          • et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

          Quel nouveau loyer fixer ?

          Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

          • d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,

          • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

          Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

          Comment contester ?

          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

          En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

          Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

          Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer

          Quel nouveau loyer fixer ?

          Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés 

          • depuis moins de 6 mois

          • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

          Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

          Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

          Comment contester ?

          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

          En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

          Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

            Loyer sous-évalué

            Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

            Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

            Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

            Comment fixer le nouveau loyer ?

            Il faut respecter les 2 règles suivantes :

            1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

            • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

            • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

            2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

            Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

            Comment contester le nouveau loyer ?

            Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

            En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

            Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

            Complément de loyer

            Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

            Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

            • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

            • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

            Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

            Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

            Attention

            Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

            Comment contester le complément de loyer ?

            Bail d'habitation

            Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

            Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

            Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

              Bail mobilité

              Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

              Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

              Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

                Loyer de base

                Le bail doit indiquer les montants suivants :

                • Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                • Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

                Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                Attention

                Lorsque le bail est signé à partir du 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.

                Il est possible de connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

              • Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019) - Simulateur
              • Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.

                Complément de loyer

                Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

                Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

                Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

                Attention

                Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                Comment contester le complément de loyer ?

                Bail d'habitation

                Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                  Bail mobilité

                  Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                  Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                  Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                    Pour en savoir plus