Dans la même rubrique

PARTICULIERS

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à un montant maximum.

Il s'applique uniquement dans les communes situées en zone tendue.

Pour savoir si votre commune est située en zone tendue :

  • Vérifier qu'un logement est situé en zone tendue - Simulateur
  • Dans certaines communes situées en zone tendue, des règles encore plus strictes s'appliquent.

    C'est le cas des communes et groupements de communes suivants :

    • Paris

    • Est Ensemble depuis décembre 2021

    • Lille, Hellemmes et Lomme

    • Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021

    • Montpellier à partir du 1er juillet 2022

    • Plaine commune depuis juin 2021

      Zone tendue

      Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers : logement soumis à la loi de 1948 (particuliers), logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) (particuliers), logement social (HLM) (particuliers), meublé de tourisme (particuliers), sous-location.

      1re mise en location du logement

      Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

      Renouvellement de bail

      Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail.

      Pour cela, le propriétaire doit respecter une procédure spécifique (particuliers).

      À savoir

      le logement doit respecter un critère de performance énergétique.

      Nouvelle mise en location

      Lorsque le logement est remis en location (nouveau bail avec un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué.

      Logement loué au cours des derniers 18 mois

      Le loyer appliqué à l'ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf dans les cas suivants (particuliers) :

      • Lorsque le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois

      • Lorsque certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire et que le logement respecte un critère de performance énergétique

      • Lorsque le loyer est sous-évalué et que le logement respecte un critère de performance énergétique

        Logement non loué pendant plus de 18 mois

        Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.

          Paris

          À Paris, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé après juin 2019 est encadré par des loyers de référence.

          Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement.

          Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers : logement soumis à la loi de 1948 (particuliers), logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) (particuliers), logement social (HLM) (particuliers), meublé de tourisme (particuliers), sous-location.

          1re mise en location

          Loyer de base

          Montant du loyer de base

          Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

          À savoir

          il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

          Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

          Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

          • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

          • Soit par acte d'huissier

          • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

          La proposition doit contenir les éléments suivants :

          Informations sur le loyer

          Le bail doit indiquer 

          • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

          • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

          À savoir

          il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

          Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

          Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

          En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

          Complément de loyer

          Principe

          Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

          • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

          • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

          Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

          Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

          Contestation

          Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

          Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

          Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

          À savoir

          en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

          Renouvellement de bail

          À l'approche du renouvellement du bail :

          • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,

          • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

          À noter

          il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

          Action en réévaluation de loyer

          Quelles sont les conditions ?

          Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

          Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

          À noter

          il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

          Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

          • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

          • Soit par acte d'huissier

          • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

          Cette notification doit contenir les éléments suivants :

          À savoir

          lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.

          Comment contester ?

          Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.

          Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

          • Soit dans le même groupe d'immeubles

          • Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

          À noter

          ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

          En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers).

          Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection (particuliers) peut être saisi avant la fin du bail.

          Attention

          si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers) pour fixer le nouveau loyer.

          Comment appliquer le nouveau loyer ?

          Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

          La hausse de loyer est étalée :

          • Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)

          • Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an

          Exemple

          Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 € :

          • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

          • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

          • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.

          Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

          • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé (particuliers) si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

          • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

            Action en diminution de loyer

            Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

            Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

            • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail

            • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

            À noter

            il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

            Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

            • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

            • Soit par acte d'huissier

            • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

            La demande doit contenir les éléments suivants :

            Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.

            Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) avant l'échéance du bail.

            Attention

            si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers).

              Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

              Loyer de base

              Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

              Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

              À noter

              il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

              Loyer non révisé

              Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

              Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL (particuliers) publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision (particuliers) n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

              Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

              À noter

              il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

              Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

              En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

              Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

              Attention

              le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail (particuliers).

                Travaux
                Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

                Conditions

                Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                Ces travaux peuvent être 

                • des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                • ou des travaux de mise aux normes de décence (particuliers).

                Ces travaux doivent 

                • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                • et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                Quel nouveau loyer fixer ?

                Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                • d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,

                • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                À noter

                il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                Comment contester ?

                Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                  Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer

                  Quel nouveau loyer fixer ?

                  Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés 

                  • depuis moins de 6 mois

                  • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

                  Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                  À noter

                  il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                  Comment contester ?

                  Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                  En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                  Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                      Loyer sous-évalué

                      Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                      Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

                      Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                      À noter

                      ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

                      Comment fixer le nouveau loyer ?

                      Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                      1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                      • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                      • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

                      2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                      À noter

                      il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                      Comment contester le nouveau loyer ?

                      Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                      En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                      Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                        Complément de loyer

                        Principe

                        Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                        • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                        • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                        Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                        Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                        Contestation

                        Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                        Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                        Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                        À savoir

                        en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                        Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

                        Loyer de base

                        Montant du loyer de base

                        Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                        À savoir

                        il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                        Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

                        Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                        • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                        • Soit par acte d'huissier

                        • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                        La proposition doit contenir les éléments suivants :

                        Informations sur le loyer

                        Le bail doit indiquer 

                        • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                        • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

                        À savoir

                        il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                        Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                        Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                        En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                        Complément de loyer

                        Principe

                        Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                        • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                        • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                        Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                        Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                        Contestation

                        Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                        Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                        Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                        À savoir

                        en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                        Lille, Hellemmes et Lomme

                        À Lille, Hellemmes et Lomme, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé après le 29 février 2020 ne doit pas dépasser un montant maximum fixés par arrêté préfectoral. Ce montant maximum dépend du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.

                        Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers : logement soumis à la loi de 1948 (particuliers), logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) (particuliers), logement social (HLM) (particuliers), meublé de tourisme (particuliers), sous-location.

                        1re mise en location

                        Loyer de base

                        Montant du loyer de base

                        Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                        À savoir

                        il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                        Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

                        Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                        • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                        • Soit par acte d'huissier

                        • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                        La proposition doit contenir les éléments suivants :

                        Informations sur le loyer

                        Le bail doit indiquer :

                        • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)

                        • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)

                        À savoir

                        il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                        Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                        Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                        En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                        Complément de loyer

                        Principe

                        Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                        • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                        • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                        Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                        Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                        Contestation

                        Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                        Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                        Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                        À savoir

                        en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                        Renouvellement de bail

                        À l'approche du renouvellement du bail :

                        • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,

                        • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

                        À noter

                        il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                        Action en réévaluation de loyer

                        Quelles sont les conditions ?

                        Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                        Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                        À noter

                        il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                        Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                        • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                        • Soit par acte d'huissier

                        • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                        Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                        À savoir

                        lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.

                        Comment contester ?

                        Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.

                        Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                        • Soit dans le même groupe d'immeubles

                        • Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                        À noter

                        ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.

                        En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers).

                        Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection (particuliers) peut être saisi avant la fin du bail.

                        Attention

                        si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers) pour fixer le nouveau loyer.

                        Comment appliquer le nouveau loyer ?

                        Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                        La hausse de loyer est étalée :

                        • Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)

                        • Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an

                        Exemple

                        Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 € :

                        • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                        • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

                        • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.

                        Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                        • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé (particuliers) si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                        • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                          Action en diminution de loyer

                          Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                          Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                          • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail

                          • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                          À noter

                          il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                          Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                          • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                          • Soit par acte d'huissier

                          • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                          La demande doit contenir les éléments suivants :

                          Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.

                          Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) avant l'échéance du bail.

                          Attention

                          si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers).

                            Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

                            Loyer de base

                            Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                            Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                            À noter

                            il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                            Loyer non révisé

                            Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                            Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL (particuliers) publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision (particuliers) n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                            Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                            À noter

                            il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                            Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                            En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                            Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                            Attention

                            le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail (particuliers).

                              Travaux
                              Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

                              Conditions

                              Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                              Ces travaux peuvent être 

                              • des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                              • ou des travaux de mise aux normes de décence (particuliers).

                              Ces travaux doivent 

                              • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                              • et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                              Quel nouveau loyer fixer ?

                              Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                              • d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,

                              • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                              À noter

                              il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                              Comment contester ?

                              Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                              En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                              Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer

                                Quel nouveau loyer fixer ?

                                Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés 

                                • depuis moins de 6 mois

                                • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

                                Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                À noter

                                il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                Comment contester ?

                                Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                    Loyer sous-évalué

                                    Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                    Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

                                    Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                    À noter

                                    ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.

                                    Comment fixer le nouveau loyer ?

                                    Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                    1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                    • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                    • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                    2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                    À noter

                                    il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                    Comment contester le nouveau loyer ?

                                    Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                    En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                    Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                      Complément de loyer

                                      Principe

                                      Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                      • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                      • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                      Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                      Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                      Contestation

                                      Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                      Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                      Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                      À savoir

                                      en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                      Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

                                      Loyer de base

                                      Montant du loyer de base

                                      Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                      À savoir

                                      il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                      Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

                                      Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                      • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                      • Soit par acte d'huissier

                                      • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                      La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                      Informations sur le loyer

                                      Le bail doit indiquer :

                                      • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)

                                      • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)

                                      À savoir

                                      il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                      Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                      Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                      En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                      Complément de loyer

                                      Principe

                                      Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                      • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                      • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                      Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                      Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                      Contestation

                                      Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                      Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                      Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                      À savoir

                                      en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                      "Plaine commune"

                                      Dans les villes de Plaine commune, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé après le 1er juin 2021 est encadré par des loyers de référence fixés par le préfet. Ces loyers de référence varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement.

                                      Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers : logement soumis à la loi de 1948 (particuliers), logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) (particuliers), logement social (HLM) (particuliers), meublé de tourisme (particuliers), sous-location.

                                      1re mise en location

                                      Loyer de base

                                      Montant du loyer de base

                                      Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                      À savoir

                                      il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                      Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

                                      Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                      • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                      • Soit par acte d'huissier

                                      • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                      La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                      Informations sur le loyer

                                      Le bail doit indiquer :

                                      • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)

                                      • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)

                                      À savoir

                                      il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                      Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                      Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                      En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                      Complément de loyer

                                      Principe

                                      Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                      • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                      • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                      Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                      Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                      Contestation

                                      Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                      Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                      Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                      À savoir

                                      en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                      Renouvellement de bail

                                      À l'approche du renouvellement du bail :

                                      • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer.

                                      • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

                                      À noter

                                      il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                      Action en réévaluation de loyer

                                      Quelles sont les conditions ?

                                      Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                                      Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                                      À noter

                                      il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                      Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                                      • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                      • Soit par acte d'huissier

                                      • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                      Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                                      À savoir

                                      lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.

                                      Comment contester ?

                                      Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.

                                      Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                                      • Soit dans le même groupe d'immeubles

                                      • Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                                      À noter

                                      ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

                                      En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers).

                                      Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection (particuliers) peut être saisi avant la fin du bail.

                                      Attention

                                      si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers) pour fixer le nouveau loyer.

                                      Comment appliquer le nouveau loyer ?

                                      Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                                      La hausse de loyer est étalée :

                                      • Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)

                                      • Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an

                                      Exemple

                                      Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 € :

                                      • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                                      • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

                                      • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.

                                      Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                                      • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé (particuliers) si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                                      • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                                        Action en diminution de loyer

                                        Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                                        Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                                        • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail

                                        • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                                        À noter

                                        il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                        Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                                        • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                        • Soit par acte d'huissier

                                        • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                        La demande doit contenir les éléments suivants :

                                        Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.

                                        Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) avant l'échéance du bail.

                                        Attention

                                        si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers).

                                          Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

                                          Loyer de base

                                          Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                                          Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                          À noter

                                          il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                          Loyer non révisé

                                          Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                          Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL (particuliers) publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision (particuliers) n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                                          Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                          À noter

                                          il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                          En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                          Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                          Attention

                                          le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail (particuliers).

                                            Travaux
                                            Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

                                            Conditions

                                            Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                                            Ces travaux peuvent être :

                                            • des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                                            • ou des travaux de mise aux normes de décence (particuliers)

                                            Ces travaux doivent :

                                            • Avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                                            • Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges)

                                            Quel nouveau loyer fixer ?

                                            Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                                            • d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC

                                            • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail

                                            À noter

                                            il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                            Comment contester ?

                                            Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                            En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                            Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                              Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer

                                              Quel nouveau loyer fixer ?

                                              Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :

                                              • Depuis moins de 6 mois

                                              • Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer

                                              Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                              À noter

                                              il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                              Comment contester ?

                                              Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                              En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                              Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                  Loyer sous-évalué

                                                  Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                                  Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

                                                  Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                                  À noter

                                                  ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

                                                  Comment fixer le nouveau loyer ?

                                                  Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                                  1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                                  • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                                  • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                                  2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                  À noter

                                                  il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                  Comment contester le nouveau loyer ?

                                                  Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                  En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                  Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                    Complément de loyer

                                                    Principe

                                                    Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                    • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                    • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                    Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                    Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                    Contestation

                                                    Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                    Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                    Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                    À savoir

                                                    en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                                    Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

                                                    Loyer de base

                                                    Montant du loyer de base

                                                    Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                    À savoir

                                                    il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                    Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

                                                    Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                    • Soit par acte d'huissier

                                                    • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                    La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                    Informations sur le loyer

                                                    Le bail doit indiquer :

                                                    • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)

                                                    • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)

                                                    À savoir

                                                    il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                    Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                    Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                    En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                    Complément de loyer

                                                    Principe

                                                    Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                    • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                    • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                    Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                    Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                    Contestation

                                                    Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                    Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                    Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                    À savoir

                                                    en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                                    Lyon et Villeurbanne

                                                    1re mise en location

                                                    Loyer de base

                                                    Montant du loyer de base

                                                    Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                    À savoir

                                                    il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                    Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

                                                    Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                    • Soit par acte d'huissier

                                                    • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                    La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                    Informations sur le loyer

                                                    Le bail doit indiquer :

                                                    • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                                    • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...) ?

                                                    À savoir

                                                    il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                    Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                    Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                    En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                    Complément de loyer

                                                    Principe

                                                    Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                    • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                    • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                    Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                    Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                    Contestation

                                                    Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                    Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                    Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                    À savoir

                                                    en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                                    Renouvellement de bail

                                                    À l'approche du renouvellement du bail :

                                                    • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,

                                                    • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

                                                    À noter

                                                    il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                    Action en réévaluation de loyer

                                                    Quelles sont les conditions ?

                                                    Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                                                    Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                                                    À noter

                                                    il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                    Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                                                    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                    • Soit par acte d'huissier

                                                    • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                    Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                                                    À savoir

                                                    lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.

                                                    Comment contester ?

                                                    Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.

                                                    Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                                                    • Soit dans le même groupe d'immeubles

                                                    • Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                                                    À noter

                                                    ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.

                                                    En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers).

                                                    Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection (particuliers) peut être saisi avant la fin du bail.

                                                    Attention

                                                    si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers) pour fixer le nouveau loyer.

                                                    Comment appliquer le nouveau loyer ?

                                                    Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                                                    La hausse de loyer est étalée :

                                                    • Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)

                                                    • Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an

                                                    Exemple

                                                    Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 € :

                                                    • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                                                    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

                                                    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.

                                                    Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                                                    • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé (particuliers) si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                                                    • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                                                      Action en diminution de loyer

                                                      Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                                                      Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                                                      • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail

                                                      • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                                                      À noter

                                                      il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                      Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                                                      • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                      • Soit par acte d'huissier

                                                      • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                      La demande doit contenir les éléments suivants :

                                                      Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.

                                                      Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) avant l'échéance du bail.

                                                      Attention

                                                      si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers).

                                                        Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

                                                        Loyer de base

                                                        Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                                                        Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                        À noter

                                                        il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                        Loyer non révisé

                                                        Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                                        Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL (particuliers) publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision (particuliers) n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                                                        Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                        À noter

                                                        il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                        Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                        En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                        Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                        Attention

                                                        le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail (particuliers).

                                                          Travaux
                                                          Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

                                                          Conditions

                                                          Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                                                          Ces travaux peuvent être 

                                                          • des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                                                          • ou des travaux de mise aux normes de décence (particuliers).

                                                          Ces travaux doivent 

                                                          • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                                                          • et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                                                          Quel nouveau loyer fixer ?

                                                          Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                                                          • d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,

                                                          • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                          À noter

                                                          il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                          Comment contester ?

                                                          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                          En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                          Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                            Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer

                                                            Quel nouveau loyer fixer ?

                                                            Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :

                                                            • depuis moins de 6 mois

                                                            • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

                                                            Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                            À noter

                                                            il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                            Comment contester ?

                                                            Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                            En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                            Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                                Loyer sous-évalué

                                                                Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                                                Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

                                                                Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                                                À noter

                                                                ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.

                                                                Comment fixer le nouveau loyer ?

                                                                Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                                                1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                                                • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                                                • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                                                2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                À noter

                                                                il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                                Comment contester le nouveau loyer ?

                                                                Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                                  Complément de loyer

                                                                  Principe

                                                                  Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                  • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                  Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                  Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                  Contestation

                                                                  Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                  Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                  Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                  À savoir

                                                                  en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                                                  Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

                                                                  Loyer de base

                                                                  Montant du loyer de base

                                                                  Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                  À savoir

                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                                  Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

                                                                  Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                  • Soit par acte d'huissier

                                                                  • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                  La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                  Informations sur le loyer

                                                                  Le bail doit indiquer :

                                                                  • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                                                  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...) ?

                                                                  À savoir

                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence - APPLICATION/PDF - 241.8 KB.

                                                                  Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                  Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                  En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                  Complément de loyer

                                                                  Principe

                                                                  Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                  • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                  Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                  Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                  Contestation

                                                                  Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                  Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                  Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                  À savoir

                                                                  en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                                                  "Est Ensemble"

                                                                  Sur le territoire d'Est Ensemble, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé après novembre 2021 ne doit pas dépasser un montant maximum. Ce montant maximum dépend du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.

                                                                  Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers : logement soumis à la loi de 1948 (particuliers), logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) (particuliers), logement social (HLM) (particuliers), meublé de tourisme (particuliers), sous-location.

                                                                  1re mise en location

                                                                  Loyer de base

                                                                  Montant du loyer de base

                                                                  Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                  À savoir

                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                  Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

                                                                  Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                  • Soit par acte d'huissier

                                                                  • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                  La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                  Informations sur le loyer

                                                                  Le bail doit indiquer :

                                                                  • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                                                  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

                                                                  À savoir

                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                  Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                  Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                  En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                  Complément de loyer

                                                                  Principe

                                                                  Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                  • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                  Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                  Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                  Contestation

                                                                  Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                  Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                  Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                  À savoir

                                                                  en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                                                  Renouvellement de bail

                                                                  À l'approche du renouvellement du bail :

                                                                  • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,

                                                                  • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

                                                                  À noter

                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                  Action en réévaluation de loyer

                                                                  Quelles sont les conditions ?

                                                                  Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                                                                  Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                                                                  À noter

                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                  Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                                                                  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                  • Soit par acte d'huissier

                                                                  • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                  Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                                                                  À savoir

                                                                  lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.

                                                                  Comment contester ?

                                                                  Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.

                                                                  Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                                                                  • Soit dans le même groupe d'immeubles

                                                                  • Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                                                                  À noter

                                                                  ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

                                                                  En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers).

                                                                  Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection (particuliers) peut être saisi avant la fin du bail.

                                                                  Attention

                                                                  si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers) pour fixer le nouveau loyer.

                                                                  Comment appliquer le nouveau loyer ?

                                                                  Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                                                                  La hausse de loyer est étalée :

                                                                  • Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)

                                                                  • Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an

                                                                  Exemple

                                                                  Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 € :

                                                                  • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                                                                  • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

                                                                  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.

                                                                  Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                                                                  • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé (particuliers) si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                                                                  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                                                                    Action en diminution de loyer

                                                                    Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                                                                    Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                                                                    • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail

                                                                    • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                                                                    À noter

                                                                    il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                    Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                                                                    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                    • Soit par acte d'huissier

                                                                    • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                    La demande doit contenir les éléments suivants :

                                                                    Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) (particuliers) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.

                                                                    Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) avant l'échéance du bail.

                                                                    Attention

                                                                    si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (particuliers).

                                                                      Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

                                                                      Loyer de base

                                                                      Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                                                                      Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                      À noter

                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                      Loyer non révisé

                                                                      Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                                                      Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL (particuliers) publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision (particuliers) n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                                                                      Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                      À noter

                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                      Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                      En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                      Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                                      Attention

                                                                      le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail (particuliers).

                                                                        Travaux
                                                                        Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

                                                                        Conditions

                                                                        Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                                                                        Ces travaux peuvent être :

                                                                        • des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                                                                        • ou des travaux de mise aux normes de décence (particuliers).

                                                                        Ces travaux doivent :

                                                                        • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                                                                        • et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                                                                        Quel nouveau loyer fixer ?

                                                                        Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                                                                        • d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC

                                                                        • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail

                                                                        À noter

                                                                        il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                        Comment contester ?

                                                                        Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                        En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                        Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                                          Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer

                                                                          Quel nouveau loyer fixer ?

                                                                          Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :

                                                                          • depuis moins de 6 mois

                                                                          • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer

                                                                          Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                          À noter

                                                                          il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                          Comment contester ?

                                                                          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                          En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                          Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                                              Loyer sous-évalué

                                                                              Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                                                              Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

                                                                              Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                                                              À noter

                                                                              ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

                                                                              Comment fixer le nouveau loyer ?

                                                                              Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                                                              1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                                                              • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                                                              • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                                                              2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                              À noter

                                                                              il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                              Comment contester le nouveau loyer ?

                                                                              Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                              En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                              Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                Complément de loyer

                                                                                Principe

                                                                                Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                Contestation

                                                                                Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                                Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                                À savoir

                                                                                en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                                                                Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

                                                                                Loyer de base

                                                                                Montant du loyer de base

                                                                                Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                À savoir

                                                                                il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                                Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

                                                                                Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                                • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                • Soit par acte d'huissier

                                                                                • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                                Informations sur le loyer

                                                                                Le bail doit indiquer :

                                                                                • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                                                                • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

                                                                                À savoir

                                                                                il est possible de connaître les loyers de référence (particuliers).

                                                                                Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                                Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                                En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                                Complément de loyer

                                                                                Principe

                                                                                Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                Contestation

                                                                                Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation (particuliers) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                                Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection (particuliers)du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

                                                                                À savoir

                                                                                en cas de bail mobilité (particuliers), le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice (particuliers).

                                                                              Pour en savoir plus

                                                                              Références